105. Precio de alquiler y compra de vivienda en España y Renta real per cápita en 2000-2025: Informe IDEE-26-1

 Incluimos varios Informes de Desarrollo Económico de España  en el período 2008-2025 así como Informes de Perspectivas para los años 2026 y2027.

Indice.

1. Precio real del alquiler y del precio real de compra de vivienda en España.

    Este gráfico muestra la evolución del precio del m2 de vivienda en alquiler o compra, expresado en Euros a precios constantes del año 2000.

   Precio real de compra del m2 de vivienda: observamos que se abarató cayó en el período 2008-2013, recuperándose ligeramente a partir de 2013, pero sin alcanzar el alto valor real del año 2008.

  Precio real de alquiler del m2 de vivienda: Observamos que ha aumentado en el período 2020-2025, a mayor velocidad que el incremento del precio de compra. Indica que hay factores disuasorios de la construcción de vivienda para alquiler (inseguridad por el riesgo de cobro en caso de impago, mientras no mejore la legislación española en este sentido, por la lentitud de trámites para urbanizar y construir y por la carga fiscal). 

  La mejor forma de disminuir el precio de la vivienda en alquiler es poner menos obstáculos a los muchos pequeños inversores que tradicionalmente han dedicado sus ahorros a la adquisición de viviendas para alquiler: más seguridad jurídica, agilización de trámites burocráticos de construcción y suavización de la presión fiscal. La presión fiscal no afecta sólo por el gravamen de las rentas anuales, sino sobre el exceso de presión que se produce cuando el inversor quiere vender la vivienda, ya que desde el año 2015 no se tiene en cuenta el efecto de la inflación y se aplican como "plusvalías" no el incremento real del valor de la vivienda (a precios constantes) sino la "plusvalía monetaria" es decir es un impuesto a la inflación.

  

Comparación del coste medio anual de alquiler y compra de vivienda en España, en % del Producto Interior Bruto per cápita. 

El siguiente gráfico muestra el coste real anual de alquilar una vivienda de 80 m2 y la media anual del coste real de adquirir una vivienda similar en propiedad en un período de 20 años.

Observamos que el cociente Precio de Compra de una vivienda de 80 m2 respecto al Producto Interior Bruto per cápita no se ha encarecido en España, sino que tuvo un valor en 2025 muy inferior a los valores del período 2004-2011. Sin embargo el Precio de alquiler de una vivienda de 80 m2 respecto al PIB per cápita se ha encarecido desde el año 2018, alcanzando en el año 2025 un valor superior al del año 2008. La causa principal es la falta de incentivos a la inversión de vivienda en alquiler, como ya comentamos anteriormente en esta Entrada (inseguridad jurídica y económica para los propietarios, la falta de agilidad de los trámites y la fuerte fiscalidad sobre la vivienda, especialmente por causa de la Ley de 2015 que grava como plusvalías reales lo que sólo son el efecto de la inflación.

Fuentes de datos: 1) Los datos de compra de vivienda libre nueva se han obtenido de las estadísticas del Gobierno. 2) Los datos del PIB per cápita de España se han obtenido a partir de las estadísticas de la OCDE y del Banco Mundial. 3)El valor de compra, a precios corrientes, del m2 de vivienda se ha obtenido de varias fuentes: Estadística publicada por Vergés(2012) para el período 1987-1994, Estadísticas del Gobierno para 1995-2006, cálculo del precio en 2007-2026, multiplicando por el Índice de Precio de la Vivienda, publicado por el INE, de cada año respecto a 2006. 4) El valor de compra a precios constantes del m2 (valor real) se ha obtenido dividiendo el valor de compra a precios corrientes por IPC00 (Índice de Precios del Consumo de España, base 1 en el año 2000). 5) El coste del alquiler mensual, a precios corrientes, se ha obtenido de datos de prensa y tasación, y su valor a precios constantes (valor real) se ha obtenido dividiendo por IPC00E. 6) El coste medio real anual del alquiler, de una vivienda de 80 m2, se ha obtenido multiplicando el coste real del m2 por 80 m2 y por 12 meses. 7) El coste medio real anual de la compra de una vivienda, en 20 años, se ha obtenido multiplicando el valor del real del m2 de compra de vivienda por 80 metros y dividiendo por 20 años. 8)El INE proporciona datos mensuales de compra de vivienda por modalidad (nuevas, usadas, libre y protegida) para España y cada CCAA para el período 2007-2026.

2. Precio real del m2 y compra de vivienda libre nueva

Se publican muchos comentarios sobre el incremento del precio de la vivienda en España desde el año 2008. Son incrementos monetarios, por el impacto de la inflación, pero el precio real, dividiendo el valor monetario por el Indice de Precios del Consumo (base 1 en el año 2000), descendió mucho en el período 2008-2013 y se ha incrementado ligeramente en el período 2013-2025, pero sin alcanzar todavía el valor que tenía en el período 2004-2008.

Si comparamos la evolución de las viviendas terminadas y la compra de vivienda libre nueva, encontramos valores muy similares entre ambas variables, en los últimos años, y muy inferiores a los valores que había en el año 2004,

Compra de vivienda libre nueva en 2004 fue de 256240 y en 2025 fue de 62758. 

Vivienda libre terminadas en 2004 fue de 509293, y en 2025 fue de 80792

La compra total de viviendas nuevas y usadas en el año 2007 fue de 836871, según datos del Ministerio de Vivienda, y cayó en el período 2008-2013 hasta alcanzar un valor de 300568 en 2013. Después se incrementó en el período 2014-2022, alcanzando 717734 compras de vivienda en 2022 y disminuyó un poco en 2023 y en 2024. 

De las 641026 viviendas compradas en 2024, 541040 corresponden a compradores españoles y casi 100000 (99986) a compradores extranjeros: siendo 68036 compras de extranjeros residentes y 54082 de extranjeros no residentes.

Conclusión: El principal problema de dificultad de muchos jóvenes y familias españolas de adquirir una vivienda en un coste asequible no se debe a que haya habido en 2025 un encarecimiento del precio real del m2, en comparación con el período 2004-2008, sino al estancamiento de la renta real per cápita, el salario real medio y la productividad de la economía española, por la falta de suficiente impulso al desarrollo del Valor Añadido industrial real per cápita, el cual tiene importantes efectos positivos sobre otros sectores productivos y la renta real per cápita de los españoles.

3. Evolución de las viviendas terminadas en España

La línea azul muestra la evolución del número de viviendas terminadas anualmente en España en el período 1981-2025. Las líneas roja y azul muestran los niveles de 300 mil y 400 mil viviendas anuales. Observamos que el período 1995-2008, se superaron esos niveles y se llegó a alcanzar casi 700 mil viviendas anuales terminadas, en un boom del sector totalmente no aconsejable, ya que lo más lógico es construir de forma estable, adaptando la oferta y la demanda para facilitar la adquisición de vivienda a precios razonables en los lugares adecuados. La fuerte caída posterior al boom ha llevado a niveles muy bajos de construcción, con un número en torno a 101 mil en el año 2024.

Las viviendas no vendidas en los años del boom,  en torno a 450 mil según Idealista,  ha contribuido a paliar, pero no totalmente, el déficit del período 2010-2025, que se cifra en torno a 700 mil según la Web de Idealista. Hay pues un déficit importante. Las fuentes europeas indican también problemas de déficit de viviendas (considerando el incremento de hogares y el incremento de viviendas terminadas) en otros países europeos. 

Algunas lecturas seleccionados indican las dificultades de disposición de

Dinamizar la construcción de viviendas:

Comentarios de Ana Alarcos, en Idealista, el 9-3-2022 

"Según un estudio de DWS, la gestora de inversiones de Deutsche Bank, Europa arrastra un déficit de casi 1,4 millones de inmuebles residenciales desde 2011. “Un problema que es especialmente agudo en

Alemania, Reino Unido, Países Bajos y España”. En cambio, en países como Francia, Dinamarca, Finlandia o Portugal, la producción y finalización de nuevas viviendas durante dicha década superó a la de nuevos hogares.

En concreto, cifra el desfase en 1.357.964 viviendas y la mayor parte lo sufre España."

España con un déficit de 600 mil viviendas representa más de un tercio del déficit de viviendas en Europa.

"Y la pregunta es por qué faltan viviendas en el España si durante los años de la burbuja inmobiliaria se construyeron miles de pisos que luego no se vendieron. Según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma), el excedente en todo el mercado a cierre de 2020, último dato disponible, es de unas 457.000 unidades."

Comentarios de la revista ON, el 14-1-2026,  al informe de la consultora Atl12"Entre 2014 y 2023, España registró la tercera ratio más baja de viviendas terminadas por cada 1.000 habitantes del conjunto de la Unión Europea (UE), situándose únicamente por delante de Portugal y Letonia. Además, es el noveno país con menor ratio de permisos de obra residencial por habitante de la UE y tiene uno de los menores ratios de inversión por PIB."

4. Producción y Renta real real per cápita en España 1995-2024

El gráfico muestra un importante incremento de la producción real per cápita en el período 1995-2008, un importante descenso en el período 2008-2013, como consecuencia en parte de los errores de política económica del período 1995-2007 (déficit de comercio exterior, burbuja inmobiliaria y crisis del crédito), y de insuficientes medidas de la Unión Europea para prevenir y recuperar el desgaste de la burbuja financiera vinculada al boom de la construcción. 

Se observa una recuperación desde 2013 hasta 2019, una caida en 2020 (consecuencia de las restricciones de la crisis del Covid 19), y una recuperación posterior. En conjunto el nivel real de 2025 es algo superior al del año 2008, sin que haya habido un incremento destacado de producción real per cápita en el conjunto de 17 años. Este estancamiento es también fruto del error de políticas económicas, especialmente del insuficiente apoyo, en España y por parte de la Unión Europea, al incremento de la producción industrial por habitante.

En el Blog de Desarrollo Internacional en español, se muestra el incremento del PIB real por habitante de España en los períodos 1990-2008 y 2008-2024 en comparación con otros países.

En 1990-2008, España tuvo un incremento medio anual de 731 Dólares (a precios constantes de 2021), Francia 634, Alemania 732, Reino Unido 814, EEUU 912 y la media mundial 247.

En 2008-2024, España tuvo un incremento medio anual de 215, Francia de 275, Alemania de 455, Reino Unido de 222, EEUU de 918 y la media mundial de 318. 

Así observamos que, en el período 2008-2024, España, Francia y Reino Unido tuvieron un incremento medio anual menor que la media mundial.

En el Blog Hispalink-Galicia (Entrada 70) comparamos la evolución del Valor Añadido per cápita de los sectores de Agricultura, Industria, Construcción y Servicios, de Galicia y España.

Prensa: El Debate, el 25-11-2925, presenta datos de Eurostat sobre la evolución de la Renta per cápita en España

2. Informe del Grupo Hispalink 2026-1: Perspectivas sectoriales de las CCAA españolas en 2026 y 2027. 

El Grupo Hispalink de Equipos universitarios españoles realiza estimaciones y seguimiento de la economía regional y sectorial desde el año 1986, muchas de las experiencias del Grupo se describen en el número especial de la revista Estudios de Economía Aplicada, de la Asociación de Economía Aplicada ASEPELT-España, publicado en el año 2025. 

El Informe de Enero de 2025 incluye un análisis general de evolución y perspectivas de las CCAA españolas en el período 2025-2027, y también informes específicos para cada CCAA

Actualización de 18-4-2026:

5. Indicador de Satisfacción con la vida, en el WHR 2025.

En la Entrada 64 del Blog en inglés de la Asociación de Estudios Euro-Americanos se compara España con otros países del mundo, en el indicador de Producción por habitante en 2019-2024 y en el Indicador de Satisfacción con la Vida, del World Happiness Report(2025).

En el Indicador de Satisfacción con la Vida, España ocupa el puesto 46, precedida por los 25 países del grupo 1 (los que tienen más de 6.7 puntos sobre 10 en este indicador): Austria, Belize, Canada, Chequia, Alemania, Irlanda, Lituania, Eslovenia, Emiratos Árabes Unidos, Reino, Unido y Estados Unidos. También preceden a España 20 países del grupo 2 (los que tienen entre 6.22 y 6.99 puntos en este indicador): Argentina, Brasil, Chile, El Salvador, Estonia, Francia, Guatemala, Italia, Kazastán, Kosovo, Kuwait, Malta, Nicaragua, Panama, Polonia, Romanía, Arabia Saudí, Serbia, Singapur, Eslovaquia.

Por debajo de España, y con más de 5.85 puntos en este indicador están: Taiwan, Tailandia, Uruguay, Vietnam, Barein, Bolivia, Bosnia-Herzegovina, China, Colombia, Croacia, Chipre, Ecuador, Honduras, Hungría, Jamaica, Japón, Corea R (Sur), Kirguistán, Letonia, Malasia, Montenegro, Omán, Paraguay, Perú, Filipinas, Portugal, Rusia, Trinidad y Tobago, Uzbekistán.

Hay 25 países entre 5.01 y 5.849, entre ellos: Congo R, República Dominicana, Grecia, Indonesia, Irán, Libia, Turquía, Venezuela.

Hay 25 países entre 4.33 y 5. puntos,  entre ellos: India, Irak,  Mali, Mauritania, Marruecos, Pakistan, Túnez,  Ucrania.

Hay 22 países con indicador entre 1.32 y 4.32, entre ellos: Afganistán, Bangladés, Congo DR, Jordania, Líbano, Mali. Aunque WHR(2025) no incluye datos de Cuba, con datos basados en Statistica, podemos calcular que se encontraría próxima a 4.01 puntos.

6. Tasa de crecimiento del PIB real per cápita de España en 2019-2024, en comparación con otros países

   En la Entrada 64 del Blog en inglés de la Asociación de Estudios Euro-Americanos, se presentan un panorama mundial de los niveles de desarrollo económico y tasas de crecimiento de la producción real per cápita en el período 2019-2024. España está en el Grupo 2 de países con PIB per cápita, en el año 2019, entre 25000 y 50000 Dólares a precios constantes de 2021. En ese grupo de países 4 tuvieron una tasa de crecimiento negativa, 21 países (incluyendo España) tuvieron una tasa anual de crecimiento entre 0 y 2%. mientras que 7 países tuvieron una tasa anual entre 2% y 4%, y 2 países entre 4% y 6%.

Tuvieron tasas superiores al 2%, en los 4 grupos de países con PIB per cápita mayor que 5 mil en el año 2019:

Grupo 1 (PIB per capita superior a 50 nuk): Bermuda, Malta, Irlanda

Grupo 2 (PIB per cápita entre 25 mil y 50 mil): Bulgaria, Chipre, Grecia, Corea del Sur, Polonia, Rumanía, Rusia, Croacia, Turquía.

Grupo 3 (PIB per cápita entre 15 mil y 25 mil): Bosnia y Herzegovina, Costa Rica, R. Dominicana, Egipto, Montenegro, Macedonia del Norte, Albania, Armenia, China, Serbia, Turkmenistán, Georgia.

Grupo 4 (PIB per capita (entre 5 mil y 15 mil): Costa de Marfil, Yibuti, El Salvador, Kenia, R Kyrgyz, 

Moldova, Nicaragua, Uzbekistan, Bangladesh, India, Indonesia, Iran, Vietnam, Guyana.

En el valor del PIB per cápita, en el año 2026, según valores a precios corrientes de las  proyecciones del Fondo Monetario Internacional (FMI): 

 España ocupa el lugar 41, en orden de mayor a menor.

Entre los países que preceden a España están Irlanda (puesto 4), Suiza (puesto 6), EEUU (puesto 11), Suecia (puesto 18), Austria (puesto 22), Alemania (puesto 23), Reino Unido (puesto 25), Andorra (puesto 32), Francia (puesto 33), Italia (puesto 35).